Bajo la Ley de Procedimientos de Liquidacion de Bienes Raices (RESPA) y la Regulacion X, el administrador de su hipoteca debe aplicar los pagos con prontitud, manejar correctamente su cuenta de deposito en garantia y responder a una Solicitud Escrita Calificada, acusando recibo dentro de 5 dias habiles y respondiendo de fondo dentro de 30 dias habiles. Los administradores tambien enfrentan limites estrictos para imponer seguro forzoso y para continuar una ejecucion hipotecaria mientras una solicitud completa de mitigacion de perdidas esta pendiente. Si un administrador maneja mal su prestamo, puede recuperar danos reales, costos y honorarios de abogados bajo 12 U.S.C. 2605(f), ademas de danos estatutarios adicionales cuando existe un patron o practica de incumplimiento.
Que es RESPA y Por Que Le Importa?
La Ley de Procedimientos de Liquidacion de Bienes Raices, codificada en 12 U.S.C. 2601 y siguientes, es una ley federal que regula como los administradores de hipotecas manejan su prestamo. Si tiene una hipoteca, su administrador es la compania a la que envia su pago mensual. Puede ser la misma compania que origino su prestamo, o puede ser una entidad completamente diferente que compro el derecho a administrar su hipoteca en el mercado secundario.
RESPA fue promulgada para proteger a los propietarios de viviendas de practicas abusivas en la industria de servicios hipotecarios. Establece obligaciones especificas para los administradores sobre como procesan sus pagos, gestionan su cuenta de deposito en garantia, responden a sus consultas y manejan la mitigacion de perdidas.
La ley se complementa con la Regulacion X, codificada en 12 C.F.R. Parte 1024, que proporciona reglas detalladas que los administradores deben seguir. Juntos, RESPA y la Regulacion X crean un marco integral de protecciones para los prestatarios hipotecarios.
Violaciones Comunes de Administradores de Hipotecas
Los administradores de hipotecas manejan miles de millones de dolares en pagos cada mes, y sus sistemas no son infalibles. Algunos errores son resultado de tecnologia obsoleta o procesos internos deficientes. Las violaciones mas comunes que encontramos incluyen:
- Pagos mal aplicados: Su pago se recibe a tiempo pero se aplica a la cuenta equivocada, se coloca en una cuenta de suspension o se aplica a cargos e intereses antes del principal de manera que viola los terminos de su prestamo.
- Errores en cuentas de deposito en garantia: Los administradores deben realizar un analisis anual del deposito en garantia y mantener su cuenta de acuerdo con directrices estrictas.
- Seguro colocado forzosamente: Cuando un administrador afirma que su seguro de vivienda ha caducado, puede comprar una poliza de seguro colocada forzosamente en su nombre y cargar la prima a su cuenta.
- Doble seguimiento: Esto ocurre cuando un administrador procesa simultaneamente la solicitud de mitigacion de perdidas de un prestatario mientras también persigue la ejecucion hipotecaria. La Regulacion X prohibe explicitamente esta practica.
- Falta de respuesta a Solicitudes Escritas Calificadas: Bajo la Seccion 2605(e) de RESPA, los administradores deben reconocer y responder a las consultas de los prestatarios dentro de plazos específicos. No hacerlo es una violacion independiente que puede dar lugar a danos.
- Evaluacion impropia de cargos: Los administradores a veces agregan cargos a su cuenta que no estan autorizados por su contrato hipotecario o la ley aplicable, incluyendo cargos por mora sobre pagos puntuales y varios cargos administrativos.
- Falta de declaraciones de liquidacion precisas: Cuando esta refinanciando o vendiendo su casa, necesita una cifra de liquidacion precisa. Los administradores deben proporcionarla dentro de siete dias habiles de una solicitud escrita.
La Solicitud Escrita Calificada: Su Herramienta Mas Poderosa
Una Solicitud Escrita Calificada, comunmente conocida como QWR, es un tipo específico de correspondencia escrita que activa obligaciones legales bajo RESPA. Cuando envia una QWR a su administrador hipotecario, el administrador esta obligado por ley federal a acusar recibo dentro de cinco dias habiles y proporcionar una respuesta sustancial dentro de 30 dias habiles.
Una QWR debe ser por escrito y debe incluir suficiente detalle para permitir al administrador identificar su cuenta y la naturaleza de su consulta o disputa. Debe enviarse a la direccion que el administrador ha designado para recibir dicha correspondencia.
Mientras su QWR esta siendo procesada, el administrador tiene prohibido reportar información negativa a las agencias de credito sobre los montos en disputa. Esta proteccion existe bajo 12 U.S.C. 2605(e)(3). Si su administrador lo reporta como moroso en un pago que es objeto de una QWR pendiente, esa es una violacion separada de RESPA.
La QWR es su herramienta mas efectiva como prestatario porque crea un registro legal e impone plazos específicos al administrador. A diferencia de una llamada telefonica que desaparece en un centro de llamadas, una QWR debe ser rastreada, investigada y respondida por escrito.
Recomendamos encarecidamente enviar las QWR por correo certificado con acuse de recibo solicitado. Esto elimina cualquier disputa sobre si el administrador recibio su correspondencia y cuando. Conserve copias de todo lo que envie y todo lo que reciba en respuesta.
Obligaciones del Administrador Bajo la Regulacion X
Mas alla de los requisitos de QWR, la Regulacion X impone una amplia gama de obligaciones a los administradores de hipotecas. Estas incluyen:
- Procesamiento de pagos: Los administradores deben acreditar los pagos a la fecha en que se reciben, aplicar los pagos de acuerdo con los terminos del contrato de prestamo, y no pueden acumular pagos parciales en una cuenta de suspension sin divulgacion clara.
- Estados periodicos: Los administradores deben proporcionar estados mensuales que incluyan el monto adeudado, la fecha de vencimiento, la actividad reciente de transacciónes e información sobre cargos evaluados.
- Gestion de deposito en garantia: Los administradores deben realizar un analisis anual del deposito en garantia, proporcionar a los prestatarios un estado de cuenta del deposito y no pueden exigir un colchon que exceda un sexto del total estimado de desembolsos anuales.
- Avisos de transferencia: Cuando se transfieren los derechos de administracion, tanto el administrador saliente como el entrante deben proporcionar aviso escrito al prestatario al menos 15 dias antes de que la transferencia entre en vigor.
- Resolución de errores: Mas alla de las QWR, la Regulacion X establece un proceso mas amplio de resolución de errores bajo 12 C.F.R. 1024.35 que requiere que los administradores investiguen y respondan a los avisos de error dentro de 30 dias habiles.
- Procedimientos de mitigacion de perdidas: Los administradores deben mantener políticas y procedimientos para facilitar la revision de solicitudes de mitigacion de perdidas, proporcionar acuse de recibo escrito dentro de cinco dias habiles y evaluar a los prestatarios para todas las opciones disponibles.
Protecciones de Mitigacion de Perdidas
Si esta experimentando dificultades financieras y corre el riesgo de atrasarse en su hipoteca, RESPA y la Regulacion X proporcionan protecciones importantes durante el proceso de mitigacion de perdidas. La mitigacion de perdidas incluye opciones como modificaciones de prestamos, planes de indulgencia, ventas cortas y planes de reembolso.
Cuando presenta una solicitud completa de mitigacion de perdidas, el administrador debe evaluarla dentro de 30 dias y proporcionarle una decision por escrito. Si se le niega, tiene derecho a apelar dentro de 14 dias, y el administrador debe responder a la apelacion dentro de 30 dias.
Los administradores frecuentemente violan estos requisitos al no reconocer las solicitudes, solicitar documentos ya presentados, evaluar a los prestatarios para solo una opcion en lugar de todas las disponibles, o proceder con la ejecucion hipotecaria a pesar de una solicitud pendiente.
Compensacion Disponible Bajo RESPA
La Seccion 2605(f) de RESPA proporciona un derecho de acción privado para los prestatarios cuyos administradores no cumplen con los requisitos de la ley. Los danos disponibles incluyen:
- Daños reales: Esto incluye cualquier perdida financiera que haya sufrido como resultado de la violacion del administrador, como cargos por mora, dano al credito, tasas de interes aumentadas en otros productos crediticios y costos incurridos para corregir errores.
- Daños estatutarios: En casos que involucran un patron o practica de incumplimiento, los prestatarios individuales pueden recuperar hasta $2,000 en daños estatutarios adicionales. Esto esta disponible incluso si los daños reales son mínimos.
- Honorarios de abogados y costos: RESPA incluye una disposición de transferencia de honorarios, lo que significa que si prevalece en su reclamación, el administrador esta obligado a pagar sus honorarios razonables de abogados y costos de litigio.
El limite de $2,000 en daños estatutarios se aplica a acciónes individuales. En acciónes colectivas, el total de daños estatutarios esta limitado al menor entre $1,000,000 o el uno por ciento del patrimonio neto del administrador.
Como Manejamos Casos de Servicios Hipotecarios
Cuando nos contacta sobre un problema de servicio hipotecario, comenzamos con una revision exhaustiva de su historial de prestamo, registros de pago, estados de cuenta de deposito en garantia y cualquier correspondencia con su administrador. Identificamos cada violacion potencial.
Nuestro objetivo es doble: obtener compensacion por el dano que ha sufrido y obligar al administrador a corregir sus registros. En muchos casos, el proceso de litigio obliga a los administradores a solucionar los problemas, revertir cargos impropios y corregir los reportes de credito.
Debido a que RESPA incluye la transferencia de honorarios, no hay costo de su bolsillo para nuestra representacion. El administrador paga nuestros honorarios cuando prevalecemos.