Errori nei Servizi Ipotecari: I Suoi Diritti ai Sensi del RESPA

Cos'e il RESPA e Perche Le Interessa?

Il Real Estate Settlement Procedures Act, codificato in 12 U.S.C. 2601 e seguenti, e una legge federale che regola come i gestori ipotecari amministrano il suo prestito. Se ha un mutuo, il suo gestore e la società a cui invia il pagamento mensile. Puo essere la stessa società che ha originato il suo prestito, oppure un ente completamente diverso che ha acquistato il diritto di gestire il suo mutuo sul mercato secondario.

Il RESPA e stato emanato per proteggere i proprietari di casa da pratiche abusive nel settore dei servizi ipotecari. Stabilisce obblighi specifici per i gestori riguardo a come elaborano i pagamenti, gestiscono il conto di deposito a garanzia, rispondono alle richieste e gestiscono la mitigazione delle perdite.

La legge e integrata dal Regolamento X, codificato in 12 C.F.R. Parte 1024, che fornisce regole dettagliate che i gestori devono seguire. Insieme, il RESPA e il Regolamento X creano un quadro completo di protezioni per i mutuatari.

Violazioni Comuni dei Gestori Ipotecari

I gestori ipotecari gestiscono miliardi di dollari in pagamenti ogni mese, e i loro sistemi non sono infallibili. Alcuni errori sono il risultato di tecnologia obsoleta o processi interni inadeguati. Le violazioni più comuni che riscontriamo includono:

• Pagamenti applicati erroneamente: Il suo pagamento viene ricevuto in tempo ma applicato al conto sbagliato, inserito in un conto sospeso o applicato a commissioni e interessi prima del capitale in modo che viola i termini del suo prestito.
• Errori nei conti di deposito a garanzia: I gestori sono tenuti a effettuare un analisi annuale del deposito a garanzia e a mantenere il conto in conformita con linee guida rigorose.
• Assicurazione forzata: Quando un gestore afferma che la sua assicurazione sulla casa e scaduta, può acquistare una polizza assicurativa forzata a suo nome e addebitare il premio sul suo conto.
• Doppio binario: Questo si verifica quando un gestore elabora simultaneamente la domanda di mitigazione delle perdite di un mutuatario mentre persegue anche il pignoramento. Il Regolamento X vieta esplicitamente questa pratica.
• Mancata risposta alle Richieste Scritte Qualificate: Ai sensi della Sezione 2605(e) del RESPA, i gestori sono tenuti a riconoscere e rispondere alle richieste dei mutuatari entro tempi specifici. La mancata osservanza e una violazione autonoma che può dare luogo a danni.
• Valutazione impropria delle commissioni: I gestori a volte aggiungono addebiti al suo conto che non sono autorizzati dal suo contratto ipotecario o dalla legge applicabile, incluse penali per ritardo su pagamenti puntuali e vari addebiti amministrativi.
• Mancata fornitura di dichiarazioni di estinzione accurate: Quando sta rifinanziando o vendendo la sua casa, ha bisogno di una cifra di estinzione accurata. I gestori sono tenuti a fornirla entro sette giorni lavorativi da una richiesta scritta.

La Richiesta Scritta Qualificata: Il Suo Strumento Piu Potente

Una Richiesta Scritta Qualificata, comunemente nota come QWR, e un tipo specifico di corrispondenza scritta che attiva obblighi legali ai sensi del RESPA. Quando invia una QWR al suo gestore ipotecario, il gestore e obbligato per legge federale a confermarne la ricezione entro cinque giorni lavorativi e a fornire una risposta sostanziale entro 30 giorni lavorativi.

Una QWR deve essere scritta e deve includere dettagli sufficienti per consentire al gestore di identificare il suo conto e la natura della sua richiesta o controversia. Deve essere inviata all'indirizzo che il gestore ha designato per ricevere tale corrispondenza.

La QWR e il suo strumento più efficace come mutuatario perché crea un registro legale e impone scadenze specifiche al gestore. A differenza di una telefonata che scompare in un call center, una QWR deve essere tracciata, indagata e risposta per iscritto.

Raccomandiamo vivamente di inviare le QWR tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno. Questo elimina qualsiasi controversia su se e quando il gestore ha ricevuto la sua corrispondenza. Conservi copie di tutto cio che invia e di tutto cio che riceve in risposta.

Obblighi del Gestore ai Sensi della Regolazione X

Oltre ai requisiti QWR, il Regolamento X impone una vasta gamma di obblighi ai gestori ipotecari. Questi includono:

• Elaborazione dei pagamenti: I gestori devono accreditare i pagamenti alla data in cui vengono ricevuti, applicare i pagamenti in conformita con i termini del contratto di prestito e non possono accumulare pagamenti parziali in un conto sospeso senza chiara comunicazione.
• Estratti conto periodici: I gestori devono fornire estratti conto mensili che includano l'importo dovuto, la data di scadenza, l'attività recente delle transazioni e informazioni sulle commissioni applicate.
• Gestione del deposito a garanzia: I gestori devono effettuare un analisi annuale del deposito a garanzia, fornire ai mutuatari un estratto conto del deposito e non possono richiedere una riserva che superi un sesto del totale stimato degli esborsi annuali.
• Avvisi di trasferimento: Quando i diritti di gestione vengono trasferiti, sia il gestore uscente che quello entrante devono fornire avviso scritto al mutuatario almeno 15 giorni prima che il trasferimento abbia effetto.
• Risoluzione degli errori: Oltre alle QWR, il Regolamento X stabilisce un processo più ampio di risoluzione degli errori ai sensi del 12 C.F.R. 1024.35 che richiede ai gestori di indagare e rispondere agli avvisi di errore entro 30 giorni lavorativi.
• Procedure di mitigazione delle perdite: I gestori devono mantenere politiche e procedure per facilitare la revisione delle domande di mitigazione delle perdite, fornire conferma scritta di ricezione entro cinque giorni lavorativi e valutare i mutuatari per tutte le opzioni disponibili.

Protezioni di Mitigazione delle Perdite

Se sta vivendo difficoltà finanziarie e rischia di rimanere indietro con il mutuo, il RESPA e il Regolamento X forniscono importanti protezioni durante il processo di mitigazione delle perdite. La mitigazione delle perdite include opzioni come modifiche del prestito, piani di tolleranza, vendite allo scoperto e piani di rimborso.

Quando presenta una domanda completa di mitigazione delle perdite, il gestore deve valutarla entro 30 giorni e fornirle una decisione scritta. Se viene negata, ha il diritto di fare appello entro 14 giorni, e il gestore deve rispondere all'appello entro 30 giorni.

I gestori violano frequentemente questi requisiti non riconoscendo le domande, richiedendo documenti già presentati, valutando i mutuatari per una sola opzione anziche tutte quelle disponibili, o procedendo con il pignoramento nonostante una domanda in sospeso.

Danni Disponibili ai Sensi del RESPA

La Sezione 2605(f) del RESPA prevede un diritto di azione privata per i mutuatari i cui gestori non rispettano i requisiti della legge. I danni disponibili includono:

• Danni effettivi: Questo include qualsiasi perdita finanziaria subita a seguito della violazione del gestore, come penali per ritardo, danni al credito, tassi di interesse aumentati su altri prodotti di credito e costi sostenuti per correggere errori.
• Danni previsti dalla legge: Nei casi che coinvolgono un modello o pratica di inadempienza, i singoli mutuatari possono recuperare fino a $2.000 in danni aggiuntivi previsti dalla legge. Questo è disponibile anche se i danni effettivi sono minimi.
• Spese legali e costi: Il RESPA include una disposizione di trasferimento delle spese, il che significa che se prevale nel suo reclamo, il gestore è tenuto a pagare le sue ragionevoli spese legali e i costi di contenzioso.

Come Gestiamo i Casi di Servizi Ipotecari

Quando ci contatta per un problema di servizio ipotecario, iniziamo con una revisione approfondita della sua storia di prestito, dei registri di pagamento, degli estratti conto del deposito a garanzia e di qualsiasi corrispondenza con il suo gestore. Identifichiamo ogni potenziale violazione.

Il nostro obiettivo e duplice: ottenere un risarcimento per il danno subito e costringere il gestore a correggere i suoi registri. In molti casi, il processo di contenzioso costringe i gestori a risolvere i problemi, annullare le commissioni improprie e correggere le segnalazioni creditizie.

Poiche il RESPA include il trasferimento delle spese, non ci sono costi a suo carico per la nostra rappresentazione. Il gestore paga le nostre spese quando prevaliamo.